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圖解買中古屋7大隱形費用 「房貸不足額」當心成本增

發佈時間: 2019-11-20 10:07:37

ETtoday新聞雲 › ETtoday房產雲2019-11-20 09:14

記者 陳建宇/高雄報導

對於部分民眾來說,買中古屋已經不是新鮮事,要付哪些費用都一清二楚,但是多數民眾一輩子可能只買1次中古屋,在應付的款項當中,有沒有一些隱形成本是常常被忽略的呢?房仲業者表示,現在買中古屋的付款資訊都很透明,但為了因應突發出現的成本,建議民眾還是準備相當程度的現金以備不時之需。

根據買中古屋的時程來看,第1個可能要付的款項是「斡旋金」,斡旋金的意義其實是買方向賣方表達想購買的意願,是1種「誠意」,而斡旋金的金額可大可小,信義房屋市府復興店主任曹哲禎表示,以信義房屋為例,斡旋金若以現金支付最高收10萬元,若是開票則最高收50萬元,若談成斡旋金將會轉成簽約款。不過斡旋金並非必要支出的款項,也可以用要約書取代。

當買賣雙方對於價格取得共識,這才真正進入中古屋買賣的流程,也才會出現實際必須支付的費用,曹哲禎指出,這時會按照簽約、用印、完稅、交屋這4個期程分別付款。以信義房屋為例,第1階段「簽約」要付的是成交總價的10%,基本上在簽約後3天內繳齊,若有特殊狀況可討論延後。同時簽約的手續費也在這個時候收取,費用大概1.2~1.3萬元。

第2階段「用印」則通常會與第1階段「簽約」同時進行,因此並不會有付款的項目。但到了第3階段「完稅」時,相對大筆的資金就要在此時交付,曹哲禎表示,完稅款就包括了預收規費、仲介服務費等,預收規費採「多退少補」,裡面包含了契稅、地價稅、房屋稅、登記規費、印花稅、地震險、火險、工程受益費等,都有固定收取的比例。
 

值得注意的是,在這個階段同時房貸申請也會完成,這時可能出現「隱形成本」。曹哲禎表示,假設民眾申請的房貸是8成,但銀行僅核貸7成,當貸款成數不足時,這剩下的1成買方必須想辦法補上,多數是採用現金的方式繳付。

 

 

鴻毅地政士事務所所長謝志明表示,房貸不足額的解決方式除了以現金支付之外,有的民眾也會辦理「房貸壽險」提高銀行核貸成數,多繳的費用從5~20萬元不等,另外也有民眾會再去借「信用貸款」,但利率7~8%比起房貸利率高許多,就是可能出現的隱形成本,而首購族往往會忽略這1塊。

買中古屋第4階段就是「交屋」,這時銀行會將房貸款項匯給賣方,而通常代書費用也會在這個時候繳付。

以中古屋交易大約6周完成為例,整個付款流程如下:首周簽約、用印付總價10%的款項以及簽約手續費。第4周付完稅款、仲介手續費,不足的房貸金額也在這時補上,最終就是第6周交屋時銀行撥付貸款,並支付代書費用。

另外曹哲禎指出,如果房子有短期內的增建,也可能因為國稅局查核而導致房屋價值增加,此時房屋稅也會跟著增加,也是買中古屋可能會衍生的隱形成本。



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