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信託履約保證資金流程

一、 信託履約保證承作之原則

※ 出賣人不可先收價金原則: 
1.成交價 < (一般增值稅 +仲介服務費+抵押權設定金額)
2.特殊案型(如出賣人有二筆以上不同銀行或私人抵押權、查封等) 

二、 案例
A. 總價800萬(簽約款:80萬 用印款:80萬 完稅款:80萬 尾款:560萬)
B. 出賣人向彰化銀行借款設定500萬(實際本金餘額412.5萬)
C. 預估一般增值稅100萬、自用增值稅25萬,出賣人擬採一般增值稅申報
D. 出賣人應付仲介服務費總額32萬(頭款7成:尾款3成=22.4萬:9.6萬)
E. 買方向華南銀行貸款金額為400萬
資金流程:
簽約:1.出賣人可先收之頭款5%=40萬
2.仲介公司先行收行仲介服務費頭款7成=22.4萬
3.簽約金應入專戶金額為17.6萬(=80萬-40萬-22.4萬),簽約金可全數先入
專戶再扣出或扣除後再入專戶皆可
4.保證書核發須俟簽約文件收到及價金入專戶後,以雙掛號郵寄買賣雙方

用印:買方應付價金為80萬,代書須與玉山銀行確認專戶已入專戶後才送件申報

完稅款:1.土地增值稅稅單買核下金額為99.65萬
2.買方應付價金為240萬(原訂完稅款80萬+買方尾款與貸款差額160萬)
3.代書攜代稅單至玉山銀行完稅(專戶扣繳99.65萬) 

過戶後代償:賣方實際應還總金額為415.3萬(由華南銀行撥款400萬,玉山
銀行專戶匯款15.3萬共同代償)

結案結清帳戶:專戶總餘額為222.99萬(餘額=17.6萬+80萬+240萬-99.65萬-
15.3萬+利息0.34萬)

支付項目如下:
1. 應付仲介服務費尾款:9.6萬(扣除仲介公司應付銀行保證費4,800元,實際
匯入仲介公司指定帳戶之金額:91,200元)
2. 出賣人應付跨行匯款手續費:40元
3. 實際匯入出賣人指定帳戶之金額:2,133,860元

驗算式:出賣人實收金額 2,133,860元
+ 賣方取回款5% 400,000元
+ 仲介服務費頭款 224,000元
+ 扣繳增值稅 996,500元
+ 代償前順位 4,153,000元
+ 仲介服務費尾款 96,000元
+ 跨行匯款手續費 40元
- 專戶利息 3,400元 
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= 總價金 8,000,000元 註:請與僑馥就個案簽約前討論