2005/7/12
滬房市主流，轉向中低價商品
上海房市供應結構正在改變，北京6月實施房市新政措施後，上海房市供應主力商品從高價房轉向中低價房，超過一半的房地產開發商降價賣樓。中華工商時報引述房市分析師王昀的話指出，「傳統淡季遇上政策頻頻推出，上海房市6月接近冰點。」她說，6月普通商品房尚未擺脫萎縮跡象。上海6月成交均價在每平方公尺人民幣7,000元到1.5萬元的住宅成交量大幅減少，5,000元以下的住宅項目從5月的29.5%上升到6月的45.1%。
上海房價過高，抑制自住型需求的釋放。房地產投資客張偉表示，一對夫婦年薪人民幣20萬元，在上海算是中等偏上的收入戶，可是，他們在市區買不起房。「動輒兩、三百萬的房子，可能要他們背上幾十年的債務，你說有必要嗎？」現在上海的房子不光單價高，總價也高，根本不是一般人能消費得起的。想在上海買房的人多，買不起房的人也多。
上海房市成交量萎縮，大量開發商因資金壓力沉重，迫使開發商不得不主動打破僵局，降價銷售以求資金儘快回籠。「萬里雅築」成為上海房市這輪行情中第一個公開降價的案例，7月2日推出第二批房源時，打出每平方公尺人民幣8,500元的價格，比起5月的價格降幅達15%。在上海房市中，明言降價只在少數，但業界人士估計，可以「議價」的個案已占到八成以上。在上海剛結束的房產會上，有一半的開發商以降價方式銷售樓房。
衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民認為，照目前情況，搶先跌就是搶商機。上海農工商房產集團總經理劉逸成表示，上海房市已從一種「非理性」狀態進入另一種「非理性」狀態。老百姓持幣觀望氣氛濃厚，對跌的要求也是要「大跌」。溫州炒房團在上海房市活躍，隨處可見空置房。一位投資客說：「當時上海樓市的場景，可以概括一句話：白天狂熱銷售，夜晚不見燈火。」造成這種狀況的原因，在於大量投資客湧入。
上海房地產主管部門公布數據顯示，今年下半年，上海將有1,000萬平方公尺經濟適用房和1,500萬平方公尺的商品房放到市場上，還有近9,000萬平方公尺的在建項目。今年上海房市供應要要比往年充足，下半年供大於求已經成為事實。業界人士說，中低價房將集中上市，對房價的抑制作用不言而喻。
年輕人購屋，鍾愛五星級飯店規格
「生非豪門，卻住豪宅」，是時下許多年輕人對「住」的期望。因應這種消費心理，尊榮、貼心、精緻的訴求，成為新一代首購住宅的主流，建商希望藉著有如五星級飯店的情境氛圍，爭取年輕購屋族群的青睞。市調顯示，儘管是第一次購屋，時下年輕人的購屋行為與過去全然不同，房價不但要合理，品質更要媲美五星級飯店，連軟體的社區服務，也要比照五星級飯店規格。以最近完工交屋的「鄉林凱撒」為例，包括鏡面式游泳池、三溫暖、健身房、電影院、咖啡吧等十餘項公共設施，加上有如峇里島的園藝布局，自然浪漫的情境，讓人一走進社區，彷彿來到國外度假飯店。
在軟體服務方面，整個社區亦比照五星級飯店規格，社區管理工作由年輕女秘書擔任，一改過去由保全或老伯伯當管理員的刻板印象。其它如「順天帝璟」、「惠宇文化願景」、「由鉅AZ學生活」、「太子劍橋四季」、「寶佳世紀風華」、「富宇ICRT」等預售案，社區公設也都有類似規劃。順天建設總經理王忠正說，針對時下年輕人，除了完善的公設外，最好連同裝潢一併納入銷售考量，進住更為方便，就能獲得更多青睞。
鄉林建設總經理魏嘉銘表示，現今住宅大樓建築美輪美奐，比硬體設施，各家都有獨到之處，這是台中消費者幸福之處。但若談到軟體則大有不同，以「鄉林凱撒」為例，就是根據年輕人的新購屋觀量身打造，做出符合他們需求的產品。為了讓住戶住得舒適愉快，此案規劃有貼心管家、生活秘書、現代才藝、體適能、便利服務、雅痞休閒、商務中心等「七大生活服務中心」，建構完善的服務體系，像買電影票、訂早餐、子女安親、擦洗車、代繳水電費等，都可由社區秘書代勞。
針對年輕人有主張、有個性的特質，建商還特別開闢「DIY工具室」，各種手動工具組、木工工具組、電動螺絲起子組、電鑽組、工作檯等都有，甚至連油漆、洗車打蠟工具也一應俱全，讓年輕人發揮創意，也解決家裡沒有操作空間的困擾。魏嘉銘表示，台中住宅大樓市場的世代更新有如電腦科技一樣，幾乎每兩年就有新產品、新觀念問世，但過去十年間，受不景氣影響，這種快速變化僅見於高檔豪宅。直到二年前景氣復甦，首購型住宅大樓鹹魚翻生，市場才又出現這類型產品，但規劃設計觀念仍多停留在傳統狀態，隨著「鄉林凱撒」的落成，以及許多預售新案的推出，不但為年輕人提供全新生活方式，也為首購市場注入新生命、新創意。
指數型房貸利率，下月調漲
存款利率調升，民眾房貸利息負責也跟著加重！即日起各行庫指數型房貸的「定儲利率指數（ARM）全面調升，平均調幅介於0.05至0.1個百分點，房貸戶從8月起，利息將同步增加。以房貸餘額剩300萬元，20年期還款為例，若指數型房貸利率調升1個百分點，每月平均攤還本息（指本金加利息）將增加約2,500元。銀行主管說，隨著國內利率升息，指數型房貸的利息支出，也會不斷提高。
不等油價、水、電費調漲，國內指數型房貸利率已隨央行第四度升息，反映調升利率。彰化銀行主管說，各銀行指數型房貸利率的「定儲利率指標（ARM）」，平均每一季調整一次，各銀行從上周起陸續調升利率指標。以台灣銀行、合作金庫與彰銀為例，每年3、6、9、12月為調整定儲利率指標（ARM），土地銀行、第一銀行與華南銀行則是每年1、4、7、10月，其中，華銀已在本月8日調升ARM，由原本1.66%升至1.72%，一銀預定在本月15日調升，土銀則在30日宣布利率調整方案。至於台銀、合庫、彰銀將於今年9月調升ARM指標，目前台銀利率為1.786%、合庫為1.67%、彰銀為1.72%。
彰銀主管說，指數型房貸利率是依據ARM再「加碼」，即指標利率愈高，房貸戶支付的利息也愈多。以彰銀指數型房貸為例，前半年為固定優惠房貸利率1.96%，第七個月至第二年以「ARM利率」加碼0.75個百分點，目前為2.47%、第三年是ARM利率加碼1.13個百分點，為2.85%。主管說，現階段每家銀行的第三年指數型房貸利率平均介於2.85%至3.2%，平均加碼幅度相差甚小，約是1.13至1.5個百分點。
對這一波ARM調升，大型行庫主管表示，除首次購屋的新貸戶享有前半年或一年的低利房貸。對舊貸戶來說，則須承受利率調漲後的利息增加的負擔。以房貸餘額剩300萬元，當初房貸契約以20年攤還為例，每調升ARM利率1個百分點，民眾從利率調升後的下一個月起，利息則增加2,500元以上（即300萬元乘年利率1%，再除以12個月，即2,500元）。
對照目前各銀行ARM調漲約0.05個百分點的平均值，房貸戶每一個月將增加125元的利息支出。大型行庫主管說，利率緩升已成趨勢，對目前背負房貸的民眾而言，應提早因應利率調升的影響，率先與申貸銀行協商，減輕利息負擔。
暑期房市熱，議價空間3~10%
7月暑期檔房市熱季展開，從南到北，上千億元的預售屋及新成屋同台亮相，熱門推出地段，大台北都會區以中正、內湖、板橋、淡水、林口為主，台中地區分布在五、七期及科博館一帶，高雄地區則集中在鳳山、仁武及鳥松等地。預售屋代銷業者表示，歷經6月的連日大雨後，累積不少看屋人氣，從上月底起展開的暑期檔房市，週、六日的北台灣新推出預售屋來客量平均較6月分增加3成以上，由於新工地大增，議價空間彈性不小，從3%~10%都有。
住展不動產企研室研究員倪子仁指出，全台暑期檔預售屋的推出趨勢有差異，例如大台北都會區，主打40~60坪的換屋型客層；而台中地區則不同，包括太子、佳茂、富宇等知名建商，不約而同都改打10~20坪的高級商務型套房，標榜飯店式管理，不過，價格差異頗大，行情價每坪在15萬元左右。最高價格甚至直逼每坪20萬元，以中科園區的科技新貴為主要客層。
房地產界人士表示，這種近3、4年來，從台北市開始流行起的商務套房大樓，標榜比照飯店式服務，頗受都會區單身貴族，不過，較高管理費用及高比率的「虛坪」，是消費者購屋前應多考量的地方。南台灣高雄地區，暑期檔的預售屋，仍以傳統的透天厝為主，不同的是，新上檔的預售透天厝，總坪數放大到80坪~100坪，總價也隨之擴增到上千萬元，這類千萬元級的透天厝，主要集中在高雄商圈愈發成熟的鳳山、鳥松、仁武等地。至於以台北市為大本營的豪宅市場，由於市場供應量多，買氣又未隨之增加，今年上半年除了潤泰「敦仁」、富邦「大衛營」等少數票房成功的豪宅個案外，多數豪宅票房都沈寂，暑期檔的豪宅新工地已大為減少。
郵局升息，優惠房貸跟進
中華郵政公司昨天宣布，今天起全面調高各天期存款利率，備受矚目的2年期定儲機動利率，將調高0.1個百分點，至1.845%。中央銀行官員表示，行政院優惠房貸利率今天起也隨之調升，以最近增撥的3,000億元優惠專案為例，貸款利率即自2.62%調高至2.72%。另外，中華郵政調高利率，就學貸款的利率也跟著調高0.1個百分點，申貸就學貸款的學生負擔又要加重了。央行官員解釋，由於就學貸款利率是依照中華郵政1年期定儲機動利率加碼，郵局調高1年期定儲機動利率0.1個百分點後，利率亦將調高到3.105%左右，預計受影響的學生超過60萬戶。
合庫銀、華銀及中信銀等昨天也表示，近期推出的「一價到底」房貸優惠方案，也因為其利率調整方式比照政府優惠房貸，即日起房貸利率同步調高。其中合庫銀利率調至2.72%，華銀和中信銀均調為2.82%。大型銀行主管解釋，以中華郵政這次把2年期定儲機動利率調高0.1個百分點計算，民眾每貸款100萬元，1個月的利息增加83元；以國人平均房貸金額為300萬元計算，1個月的利息將增加250元，1年將增加3,000元。為抑制國內物價上漲壓力，央行前陣子再度升息，引導利率走高，繼台銀、土銀、合庫銀和三商銀等大型行庫升息後，中華郵政公司今天起也調高各天期存款利率，調整幅度約介於0.06個百分點至0.115個百分點。
其中，攸關國內上百萬優惠房貸戶的2年期定儲利率，由原來的1.745%調高為1.845%。而經這次調整後，行政院自89年以來合計提撥的上兆元優惠房貸，利率亦水漲船高，其中，利息補貼高達0.85個百分點的優惠房貸專案，貸款利率已逼近2%，至1.995% 。中華郵政今天起將各天期定存固定利率調整為：1個月1.34%、3個月1.39%、6和9個月均1.44%；定儲固定利率為：1年期1.815%、2年和3年期均調至1.87%。
大陸上季房價，漲幅縮小
中共國家發改委和國家統計局昨（11 ）日公布35個大中城市的房價調查統計，在中央一系列穩定住房價格政策的作用下，35個大中城市第二季房屋銷售價格比去年同期上漲8%，房價漲幅回落1.8個百分點，但上海等六個城市房價漲幅，仍比去年同期超過一成。新華網報導，第二季，大陸35個大中城市房屋銷售價格，與去年同季相比都有不同幅度的上漲。其中杭州、青島、呼和浩特、上海、成都、南昌等六個城市房價，比去年同期漲幅超過10%。
六個城市中以杭州漲勢最猛，達到12.5%，上海房價漲幅為11.6%。不過，上海、杭州兩個城市房價漲幅，已分別較第一季回落7.5和1.3個百分點。中共官方昨天公布這份調查顯示，今年第二季新建商品房售價較去年同季上漲近9%，其中，經濟適用住房、普通住房分別較去年同季上漲近5%和9%，漲幅也都有不同幅度的回落。被視為房價上漲推力的土地交易價格，35個大中城市在第二季也呈現上漲。據調查，35個大中城市土地交易價格較去年同季上漲10.7%，比第一季上漲3.8%。
第二季居住用地交易價格較去年同季上漲近13%，比第一季上漲4%。其中，高級住宅、普通住宅和經濟適用房用地價格，分別比去年同季上漲24.7%、10.9%和11.1%。在升息、徵稅、國家各部門聯合下文壓制房價等連續性的房地產宏觀調控措施下，大陸房地產市場暗流洶湧。中國人民銀行有關調查顯示，今年第二季，宏觀調控政策對房地產熱的抑制作用已顯現，炒房者投機行為受到遏制，居民買房的意願回落。大陸房地產專家認為，從各地不同的反應來看，宏觀調控還是有「一刀切」的意味。
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