2005/7/11 買房子,考量人生階段需求 購屋是人生理財規劃中最重要的一部份,每個人在不同的生命周期,負擔的責任不同,理財目的不同,考慮的重點也有所差異。 首購族 先評估財力與需求 首購族千萬別太貪心,像小孩開大船一樣,為了買房子而影響全家生活品質。最好準備三成以上的自備款再購屋,還款負擔以不超過家庭總收入的三分之一為上限,而且房屋總價不宜超過家庭年收入的五倍。單身貴族購屋時首要考量上班及外食是否方便,產品以套房或一加一房為優先。單身女子更需考量居家安全的問題,像現在流行的小套房,由於戶數多、出入分子複雜,除非確定管理完善,否則不建議購買。套房因為坪數小房間少,為了將來轉手出售,應優先考慮地段佳易轉手的房子,不然很容易變成「套」房。 新婚首購族多數以上班便利為優先考量,購屋時除要求附近交通方便外,生活機能也要考量在內,預備生小孩的新婚首購族,建議應先考量二房或二加一房,並多會選擇靠近學校,以便日後小孩就學。至於家庭首購族成員除了有成年人要上班外,通常也會有小孩要上課,購屋時一定要考量到交通便利與學區。由於人數較多,通常以小三房(30坪上下)及小四房(40坪上下)為主,視家居人口數及預算多寡而定。 首次購屋族應先評估自己或家庭的購屋能力,衡量資金狀況,再入場投資;第二要了解自我需求,不要被銷售現場的美麗廣告裝潢所吸引,而忘了本身的需要。也就是說,買房子不管是自住或投資,手上的籌碼和需求,才是最重要的考慮因素。至於區位和產品。首次購屋者,平均年齡比較輕,財力也較不充裕,可以選擇的空間不大。不過,也因為年輕,對新環境的適應力比較高,所以,若居家離上班地點交通還算便捷,郊區或發展中新興重劃區的住宅,也是不錯的選擇。 在北市上班的單身貴族或新婚夫婦,如為首購族,預估購屋款不超過500萬元,在台北市及台北縣的板橋及中永和、新店可買到套房或兩房產品;林口、蘆洲及泰山、三峽、汐止等地,還有基隆市及桃園、南崁一帶,則有三、四房產品可以滿足家庭首購族所需。離台北市車程約半個小時的桃園、南崁一帶,更被譽為是『首購族天堂』,除生活機能多已成型,與北市的交通也相當方便,值得考慮。不過,在郊區購屋,必須計算買車、停車、來回時間、回數票、油錢等多餘的支出,才能算出正確的成本。 銀髮族 應規劃退休生活 根據統計,1993年時台灣已正式達到世界衛生組織(WHO)高齡化國家的標準,65歲以上老人佔總人口7%。預估到了2051年,台灣每十個年輕人就要撫養四個以上的老人。所以,退休後「住」的問題,更應早早規劃,特別在社會型態高速變化的現代,三代同堂已經不再是最普遍的居住型態,隨著退休人口的能力、興趣與選擇,呈現出各種不同的面貌。 例如,為了得到妥善照顧及隱私,針對老人興辦的照顧住宅及社區,在台灣也漸漸成為趨勢,對有財力又希望生活自主的退休族,有業者推出結合養生、保險、看護甚至身後事的整合型銀髮住宅。像台塑集團在桃園縣興建的長庚養生文化村,第一期甫推出就供不應求,未來銀髮住宅的商機可期。另外由於兩岸往來頻繁,有不少中年購屋族選擇在上海買房子,因為直到目前為止,上海的普遍物價仍然低於台灣,但交通各方面水準已經迎頭趕上,而且上海房價飆漲,很多人不僅已經嘗到「現買現賺」的甜頭,還打算退休後就住在上海,享受「寓公」的安穩生活。 銀髮族最好先確定退休後的生活型態,再決定適合的住宅產品。例如,有人喜好欣賞藝術表演,就明確表示,退休前就在台北中正紀念堂周邊尋覓合適的住宅,因為可以就近欣賞國家劇院及音樂廳的表演,也可運動健身。此外,東部地區及西部走廊的鄉間,也是許多喜好回歸大自然的退休族遷居的選擇,目前比較流行的方式是買一塊土地自力造屋,在有錢有閒的情況下,買地自行興建的例子越來越多,甚至還有人集合三五好友一同買地,邀約未來一起退休生活。 選擇留在都市安享退休生活的人,則是著眼於都市方便的生活機能及醫療資源,甚至有的人退休之後,反而又從事新的工作,展開C型人生。在美國,有八成嬰兒潮世代認為他們會在退休期間工作,但並非只為了經濟考量,而是工作能帶來成就感。房地產業者建議,都市中鄰近公園綠地的靜巷住宅,頗適合這類型退休者的需要。有時間自由享受生活,又能在工作中得到成就感及額外收入,但壓力與焦慮又不像年輕時那麼沈重,將是未來主要的退休型態。另外,雖然台灣家庭人口數越來越少,不過有許多退休族會希望能和家人子女就近住在一起,因此許多三代住宅便陸續推出。這類住宅的設計,已考量到父母與子女間「有點黏又不會太黏」的生活哲學。 住得舒服自在 就是最佳投資過去購屋經常區分為「自用」和「投資」,投資型的消費者好像意味著炒短線,房價一漲就獲利了結,與生活機能搭不上什麼關係。然而,從巴菲特黃金法則可以看出,在房屋供給量大、需求量小的時代,除非你自用都覺得滿意,不然投資想獲利幾乎是難上加難的事。所以,如何買到可以抗跌保值的房子,巴菲特原則很簡單──只要你住得舒服自在,就是最好的投資。 大陸房產使用權,期滿前可續約 在大陸購買商品房,有土地使用權限70年的問題,中共日前公布「物權法」草案,提供了解決方式,可在期限屆滿前一年申請續期,並按約定再支付出讓金,即可繼續使用。大陸土地屬於國家所有,國有土地採取土地使用權出讓和轉讓制度;房產開發商取得土地,必須一次繳清70年或50年的土地使用稅,這筆費用為數可觀,自然轉嫁為購房者的成本。 大陸房地產專家指出,70年期限的土地使用權出讓金,約占商品房價格的四成。如果房價是人民幣100萬元,其中有40萬元是花在購入土地使用權。大陸法令規定,土地使用權年限按不同用途區分居住用地70年、工業用地50年、教育、科技、文化、衛生用地50年、商業、旅遊、娛樂用地40年及綜合或其他用地50年。 中共全國人大常委會辦公廳日前向社會公布「物權法」草案,徵求社會意見。已經三審的物權法草案,共五篇20章268條條文,對所有權、用益物權(是指當事人依照法律規定,對他人所有的不動產享有占有、使用和收益的權利,包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、居住權等)、擔保物權等都作了詳細規定。最受境外投資人關注的70年土地使用權限到期該如何解決問題,在物權法草案中有了「答案」。 中共在物權法第12章闢有「建設用地使用權」專章,制訂17個條文,規範土地使用權轉讓、互換、登記和土地使用期限屆滿等作法。條文規定,建設用地使用權可以採取出讓或劃撥方式;但商業用地應當採取拍賣、招標方式出讓。這個條文規範商業用地不能私相授受以劃撥方式出讓,避免發生利益輸送弊端。 條文也規定,建設用地使用權期間屆滿,建設用地使用權人需要繼續使土地的,應當在期間屆滿前一年申請續期,除公共利益需要收回該土地的外,出讓人應當同意。建設用地使用權續期後,建設用地使用權人應按照約定支付出讓金。台商表示,這種方式類似台灣逐年繳交土地稅(地價稅)方式,房屋所有人可聯合申請延長使用年限,再補交土地出讓金。再補交的出讓金要交多少 購房者能否承受 都還有待未來再訂細則辦法補充規定。 北縣單日土地標售,創新高 建商積極在台北縣「獵地」卡位,竟一舉刷新台北縣政府單日土地標售紀錄。上周五台北縣政府一口氣標出林口、三峽與樹林16筆土地,總價款逾36億元,刷新去年所寫下的28.9億元單日標售金額紀錄。由於限期申請建築獎勵容積80%的日期將在8月到期,近日台北大學特定區土地標售持續加溫。上周五,桃園著名建商中悅機構也北上投標,一口氣標下三峽台北大學特定區8,000坪土地,總金額達13億元。 另外,去年北台灣推案量第一的寶佳機構,也購入林口麗林段407-1、407-2地號二筆9,600坪土地,總金額共22億元。若包含小面積土地標脫金額,單日共售出高達36億元土地。台北縣府統計自92年7月10日定期辦理土地標售迄今,共已標出408筆,總價款已突破453億元,成果極為豐碩。台北縣政府地政局專員鄭貴春表示,台北大學特定區目前僅存的十筆土地,預計7月底將銷售一空,擊出「全壘打」。鄭貴春說,台北大學特定區因學生即將進住,區域發展成展成型,建商非常看好當地前景。近期尤以桃園縣建商北上購地動作最積極,更顯示出目前建商需地孔急,所以台北縣政府土地去化速度也加快。 房貸壽險,怎麼選? 房貸市場利率大戰愈演愈烈,各銀行挾壽險商品加重砲火,首年利率殺得比定存利率還低。不過房貸戶為拿到房貸低利,需另外支出一筆保費,究竟划不划算?建議民眾不妨先從了解自己的需求出發。一般房貸戶選擇往來銀行的首要條件就是「低利」,現在銀行以破壞市場行情的首年低利價格,吸引房貸戶多買一張保單,一來一往之間,選擇房貸壽險商品到底能不能發揮省息效果?民眾可以先簡單試算一下。 銀行一般只提供首年的利率優惠,第二年開始,房貸壽險客戶的利率其實就恢復跟一般房貸戶一樣,沒有特別優惠。以土銀首年固定1.68%的報價來看,跟一般房貸首年2.24%的利率來看,民眾若貸款400萬元,整套方案的省息效果,約可節省2萬2,400元的利息支出。但從多支出一筆保費,甚至可能是向銀行借款墊付保費的情況來看,最便宜的遞減型保費約為8萬元左右,民眾如分20年清償,以平均利率2.5%來看,20年間等於也會多支出2萬多元的保費貸款利息。除非民眾保費自付、不向銀行貸款,或者提前在五年或七年內償還保費貸款,才能真正發揮選擇房貸壽險商品的省息效果。 至於著眼於安家保障的房貸戶,最好選擇「平準式」的壽險商品較能發揮作用。因為「遞減式」的保單會隨房貸本金逐年下降,理賠金額也逐年減少,而且只負責償還房貸尚欠的本息金額。銀行主管便提醒,國內銀行與壽險業者合作推出的房貸壽險保單愈來愈多,由於壽險保單可分為平準式和遞減式兩種,民眾申貸房貸前,最好先依本身資金調度習慣,選擇適合的商品。希望逐年減少房貸保費支出者,可選擇遞減式房貸保單,想多替家人預留保障者則可購買平準式房貸保單。 遞減式保單的保額會隨著借貸期間貸款金額的分期償付而遞減。當貸款人不幸發生意外而身故時,保險公司給付的保額剛好等於其未償付的借款餘額,也就是事故發生時,被保險人尚未清償的借貸金額,包括本金、利息、違約金以及遲延利息等。舉例來說,某甲申貸400萬元房貸,投保的是遞減式房貸保單,後來某甲因發生事故而無法再支付房貸,如果當時某甲合計已償還100萬元的房貸,保單的保額即降低至300萬元,即保險公司理賠金就是300萬元。銀行主管指出,遞減式房貸保單的好處,是民眾每月支付的保險費會因保額下降而減少。相較之下,「平準式」壽險雖然保費比「遞減式」的約高出一倍,但保額20年不變,如果途中房貸辦理轉貸或提前清償,保單權益也不受影響。以投保300萬元來看,即使房貸本金每年下降,但選擇「平準式」壽險,出險時理賠金額都是300萬元,在優先清償完房貸後,尚有餘額可供做安家費用,保障比較完全。 買屋,出價必殺技 房地產市場從前年起飆漲,漲了兩年後,賣方產生居高不下的心態,不論預售屋或中古屋,房價越喊越高。但隨著下半年將有許多新成屋陸續釋出市場,部分供給超過需求的地點,議價空間拉大,可能由賣方市場轉為買方市場,加上鬼月將至,購屋人若把握機會進場殺價,可能是撿便宜貨的好時機。沒有教科書教民眾買房子怎麼殺價,但房屋仲介經紀人有一些不傳的議價經驗談,本報邀集國內八大房仲公司最會賣房子的top sales,公開他們累積的議價心得,教你如何講出一口好價錢。買賣價格攻防戰,打的是心理戰,換句話說,心機夠深,才能撿到便宜。力霸房屋民權加盟店襄理林雲龍說,去年中古屋市場熱,許多房子議價空間不到10%,不過今年以來平均議價空間在15%左右,等於可打八五折。 第1招:多看房子少說話 「房子多看,不要說話」是買方累積籌碼的方法,力霸房屋行銷副理陳偉文說,買方太早表露喜怒好惡,會讓賣方掌握想買的心態,價格可能就會硬。中信板橋江翠加盟店襄理薛招琴形容「議價是一個探底的過程」,出價要比行情低一些,增加談判空間,並從中探測屋主的底牌,談價談到滿意時,最忌喜形於色,不動聲色或許還能再把價格往下拉。 第2招:貨比三家做功課 「做功課」很重要,所有top sales一致認為要「貨比三家」,甚至建議拿本筆記本,把所有案子、工地行情寫下來,心裡有譜才能講價,以免喊的價錢偏離市場太多,「便宜到屋主不理你,怎麼講下去?」 第3招:屋主越急越易砍 屋主有資金壓力,或是工作變遷急著賣屋,就有了議價機會,林雲龍說,屋主售屋心態越迫切,價格越容易折讓。太平洋房屋忠孝店業務處長吳翠幸說,她曾遇過60幾歲的老先生,賣房子幫孩子解決財務危機,還有三個小孩急著把房子賣掉分家,或屋主股票被套牢、投資大陸失敗,都會因為急著要現金,而讓買方多爭取到議價空間。21世紀安和遠企店副理黃裕群說,沒有屋主會說自己急售。 怎麼判斷呢?信義房屋天母店執行協理賴重錫有個絕招:調地政事務所謄本,從「他項權利部」查看屋主的貸款狀況。賴重錫說,如果是換屋族,「先賣後買的客戶,比較難議價;先買後賣的客戶,因為要有現金買房子,價格會比較好談。」 第4招:多看幾次挑毛病 挑毛病也是一個方法,21世紀不動產台北仁愛店經紀人李維鑫說,「看屋至少要看五次」,一次一次找出房子的缺點,再拿出附近成交過的價錢來跟屋主談,再針對管理跟生活上質感的缺陷做價格上的修正。住商不動產民生加盟店店長林文泉說,同樣的建案,採光不同,前棟跟後棟可能一坪價差1萬,30坪就差30萬元,挑剔賣相,可以軟化屋主的價格。 第5招:付斡旋金表誠意 北區房屋業務副總林合湧,會從總體經濟數字跟屋主「盧」,永慶房屋內湖區區經理李元鳳則建議付斡旋金,讓屋主「看見」買方的誠意。陳偉文提醒,在還沒有確定喜歡房子前,不要開口議價,以免簽約後反悔。 行庫飆低利,搶房貸市場 大型行庫再掀低利房貸戰火,合作金庫日前推出「一價到底」的低利房貸專案,強調房貸利率比照政府優惠房貸,依中華郵政2年期儲金機動利率加碼0.875個百分點計息,目前年息僅2.62%。土地銀行則結合壽險保單,提供首年利率僅1.68%的低利房貸,但第二年起的利率水準會回到2.44%、第三年起利率則為3.04%起跳。國內房地產景氣回春,民眾購屋資金需求增加,銀行也積極搶攻這塊風險較低的長期擔保放款市場。多家銀行主管表示,各行庫首年房貸利率愈殺愈低,目前土銀的1.68%可說是業界最低水準。不過,房貸族除了比首年房貸利率,很多人也會計算長期資金成本,選擇利息負擔最少的房貸商品,因此強調長期低利的房貸商品,可能成為銀行下波競爭業務的重點。 土銀表示,新房貸商品結合壽險保單,除了低利,也給房貸戶20年的保單保障,可降低房貸家庭遭遇意外時的房貸負擔。土銀指出,結合壽險的房貸商品,可回饋房貸低利給房貸戶,土銀除了第一年的固定利率降至1.68%,比一般市面上的1.98% 更為優惠外,第二年起,房貸戶也可適用土銀目前的500億元菁英專案,第二年利率為2.44%起、第三年為3.04%起。 除了土銀,包括第一銀行、台灣企銀及彰化銀行,也有類似結合壽險保單的房貸商品,且都訴求首年、或前半年超低利率。其中台企銀推出的房貸壽險商品,首年利率最低可至1.85%。合作金庫銀行則是推出300億元的限額專案,只要房貸戶債信正常、有穩定的還款能力,合庫就提供最長20年期、利率水準比照政策性房貸的低利,加碼幅度不會在一、兩年後跳高,目前利率為2.62%,最高可貸九成。合庫指出,一價到底的房貸利率跟政策性房貸利率拉齊,沒有複雜的分三段、分四段計息,民眾在政策性房貸之外,購屋額度不足的部分,還可以再到合庫用政策性房貸的利率貸款,可發揮長期省息的效果。 合庫表示,這檔300億元的限額優惠房貸,利率依中華郵政2年期定儲機動利率,加碼0.875個百分點浮動計息,目前水準為2.62%,之後加碼幅度不再跳高,房貸水準只會隨郵儲利率波動,民眾並可搭配政策性房貸使用。申貸資格則是年滿20歲,具正當職業且償還能力無虞的本國國民,並須提供二年(含)以內購置的住宅(含基地)供合庫設定首順位抵押權。合庫舉例,以台北市民眾需貸款400萬元房貸為例,假設房貸戶可適用政策性房貸,可在合庫貸250萬元的行政院優惠政策性房貸,利率2.62%,剩下150萬元的部份,則可申貸合庫300億元的專案,利率一樣是2.62%。如果民眾不適用優惠政策性房貸,合庫表示,在鑑價範圍內合庫都可以貸款2.62%、400萬元的房貸。 |