| 2005/7/11 買房子，考量人生階段需求 購屋是人生理財規劃中最重要的一部份，每個人在不同的生命周期，負擔的責任不同，理財目的不同，考慮的重點也有所差異。 首購族 先評估財力與需求 首購族千萬別太貪心，像小孩開大船一樣，為了買房子而影響全家生活品質。最好準備三成以上的自備款再購屋，還款負擔以不超過家庭總收入的三分之一為上限，而且房屋總價不宜超過家庭年收入的五倍。單身貴族購屋時首要考量上班及外食是否方便，產品以套房或一加一房為優先。單身女子更需考量居家安全的問題，像現在流行的小套房，由於戶數多、出入分子複雜，除非確定管理完善，否則不建議購買。套房因為坪數小房間少，為了將來轉手出售，應優先考慮地段佳易轉手的房子，不然很容易變成「套」房。 新婚首購族多數以上班便利為優先考量，購屋時除要求附近交通方便外，生活機能也要考量在內，預備生小孩的新婚首購族，建議應先考量二房或二加一房，並多會選擇靠近學校，以便日後小孩就學。至於家庭首購族成員除了有成年人要上班外，通常也會有小孩要上課，購屋時一定要考量到交通便利與學區。由於人數較多，通常以小三房（30坪上下）及小四房（40坪上下）為主，視家居人口數及預算多寡而定。 首次購屋族應先評估自己或家庭的購屋能力，衡量資金狀況，再入場投資；第二要了解自我需求，不要被銷售現場的美麗廣告裝潢所吸引，而忘了本身的需要。也就是說，買房子不管是自住或投資，手上的籌碼和需求，才是最重要的考慮因素。至於區位和產品。首次購屋者，平均年齡比較輕，財力也較不充裕，可以選擇的空間不大。不過，也因為年輕，對新環境的適應力比較高，所以，若居家離上班地點交通還算便捷，郊區或發展中新興重劃區的住宅，也是不錯的選擇。 在北市上班的單身貴族或新婚夫婦，如為首購族，預估購屋款不超過500萬元，在台北市及台北縣的板橋及中永和、新店可買到套房或兩房產品；林口、蘆洲及泰山、三峽、汐止等地，還有基隆市及桃園、南崁一帶，則有三、四房產品可以滿足家庭首購族所需。離台北市車程約半個小時的桃園、南崁一帶，更被譽為是『首購族天堂』，除生活機能多已成型，與北市的交通也相當方便，值得考慮。不過，在郊區購屋，必須計算買車、停車、來回時間、回數票、油錢等多餘的支出，才能算出正確的成本。 銀髮族 應規劃退休生活 根據統計，1993年時台灣已正式達到世界衛生組織（WHO）高齡化國家的標準，65歲以上老人佔總人口7％。預估到了2051年，台灣每十個年輕人就要撫養四個以上的老人。所以，退休後「住」的問題，更應早早規劃，特別在社會型態高速變化的現代，三代同堂已經不再是最普遍的居住型態，隨著退休人口的能力、興趣與選擇，呈現出各種不同的面貌。 例如，為了得到妥善照顧及隱私，針對老人興辦的照顧住宅及社區，在台灣也漸漸成為趨勢，對有財力又希望生活自主的退休族，有業者推出結合養生、保險、看護甚至身後事的整合型銀髮住宅。像台塑集團在桃園縣興建的長庚養生文化村，第一期甫推出就供不應求，未來銀髮住宅的商機可期。另外由於兩岸往來頻繁，有不少中年購屋族選擇在上海買房子，因為直到目前為止，上海的普遍物價仍然低於台灣，但交通各方面水準已經迎頭趕上，而且上海房價飆漲，很多人不僅已經嘗到「現買現賺」的甜頭，還打算退休後就住在上海，享受「寓公」的安穩生活。 銀髮族最好先確定退休後的生活型態，再決定適合的住宅產品。例如，有人喜好欣賞藝術表演，就明確表示，退休前就在台北中正紀念堂周邊尋覓合適的住宅，因為可以就近欣賞國家劇院及音樂廳的表演，也可運動健身。此外，東部地區及西部走廊的鄉間，也是許多喜好回歸大自然的退休族遷居的選擇，目前比較流行的方式是買一塊土地自力造屋，在有錢有閒的情況下，買地自行興建的例子越來越多，甚至還有人集合三五好友一同買地，邀約未來一起退休生活。 選擇留在都市安享退休生活的人，則是著眼於都市方便的生活機能及醫療資源，甚至有的人退休之後，反而又從事新的工作，展開C型人生。在美國，有八成嬰兒潮世代認為他們會在退休期間工作，但並非只為了經濟考量，而是工作能帶來成就感。房地產業者建議，都市中鄰近公園綠地的靜巷住宅，頗適合這類型退休者的需要。有時間自由享受生活，又能在工作中得到成就感及額外收入，但壓力與焦慮又不像年輕時那麼沈重，將是未來主要的退休型態。另外，雖然台灣家庭人口數越來越少，不過有許多退休族會希望能和家人子女就近住在一起，因此許多三代住宅便陸續推出。這類住宅的設計，已考量到父母與子女間「有點黏又不會太黏」的生活哲學。 住得舒服自在 就是最佳投資過去購屋經常區分為「自用」和「投資」，投資型的消費者好像意味著炒短線，房價一漲就獲利了結，與生活機能搭不上什麼關係。然而，從巴菲特黃金法則可以看出，在房屋供給量大、需求量小的時代，除非你自用都覺得滿意，不然投資想獲利幾乎是難上加難的事。所以，如何買到可以抗跌保值的房子，巴菲特原則很簡單──只要你住得舒服自在，就是最好的投資。 大陸房產使用權，期滿前可續約 在大陸購買商品房，有土地使用權限70年的問題，中共日前公布「物權法」草案，提供了解決方式，可在期限屆滿前一年申請續期，並按約定再支付出讓金，即可繼續使用。大陸土地屬於國家所有，國有土地採取土地使用權出讓和轉讓制度；房產開發商取得土地，必須一次繳清70年或50年的土地使用稅，這筆費用為數可觀，自然轉嫁為購房者的成本。 大陸房地產專家指出，70年期限的土地使用權出讓金，約占商品房價格的四成。如果房價是人民幣100萬元，其中有40萬元是花在購入土地使用權。大陸法令規定，土地使用權年限按不同用途區分居住用地70年、工業用地50年、教育、科技、文化、衛生用地50年、商業、旅遊、娛樂用地40年及綜合或其他用地50年。 中共全國人大常委會辦公廳日前向社會公布「物權法」草案，徵求社會意見。已經三審的物權法草案，共五篇20章268條條文，對所有權、用益物權（是指當事人依照法律規定，對他人所有的不動產享有占有、使用和收益的權利，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、居住權等）、擔保物權等都作了詳細規定。最受境外投資人關注的70年土地使用權限到期該如何解決問題，在物權法草案中有了「答案」。 中共在物權法第12章闢有「建設用地使用權」專章，制訂17個條文，規範土地使用權轉讓、互換、登記和土地使用期限屆滿等作法。條文規定，建設用地使用權可以採取出讓或劃撥方式；但商業用地應當採取拍賣、招標方式出讓。這個條文規範商業用地不能私相授受以劃撥方式出讓，避免發生利益輸送弊端。 條文也規定，建設用地使用權期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，除公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應按照約定支付出讓金。台商表示，這種方式類似台灣逐年繳交土地稅（地價稅）方式，房屋所有人可聯合申請延長使用年限，再補交土地出讓金。再補交的出讓金要交多少 購房者能否承受 都還有待未來再訂細則辦法補充規定。 北縣單日土地標售，創新高 建商積極在台北縣「獵地」卡位，竟一舉刷新台北縣政府單日土地標售紀錄。上周五台北縣政府一口氣標出林口、三峽與樹林16筆土地，總價款逾36億元，刷新去年所寫下的28.9億元單日標售金額紀錄。由於限期申請建築獎勵容積80%的日期將在8月到期，近日台北大學特定區土地標售持續加溫。上周五，桃園著名建商中悅機構也北上投標，一口氣標下三峽台北大學特定區8,000坪土地，總金額達13億元。 另外，去年北台灣推案量第一的寶佳機構，也購入林口麗林段407-1、407-2地號二筆9,600坪土地，總金額共22億元。若包含小面積土地標脫金額，單日共售出高達36億元土地。台北縣府統計自92年7月10日定期辦理土地標售迄今，共已標出408筆，總價款已突破453億元，成果極為豐碩。台北縣政府地政局專員鄭貴春表示，台北大學特定區目前僅存的十筆土地，預計7月底將銷售一空，擊出「全壘打」。鄭貴春說，台北大學特定區因學生即將進住，區域發展成展成型，建商非常看好當地前景。近期尤以桃園縣建商北上購地動作最積極，更顯示出目前建商需地孔急，所以台北縣政府土地去化速度也加快。 房貸壽險，怎麼選？ 房貸市場利率大戰愈演愈烈，各銀行挾壽險商品加重砲火，首年利率殺得比定存利率還低。不過房貸戶為拿到房貸低利，需另外支出一筆保費，究竟划不划算？建議民眾不妨先從了解自己的需求出發。一般房貸戶選擇往來銀行的首要條件就是「低利」，現在銀行以破壞市場行情的首年低利價格，吸引房貸戶多買一張保單，一來一往之間，選擇房貸壽險商品到底能不能發揮省息效果？民眾可以先簡單試算一下。 銀行一般只提供首年的利率優惠，第二年開始，房貸壽險客戶的利率其實就恢復跟一般房貸戶一樣，沒有特別優惠。以土銀首年固定1.68%的報價來看，跟一般房貸首年2.24%的利率來看，民眾若貸款400萬元，整套方案的省息效果，約可節省2萬2,400元的利息支出。但從多支出一筆保費，甚至可能是向銀行借款墊付保費的情況來看，最便宜的遞減型保費約為8萬元左右，民眾如分20年清償，以平均利率2.5%來看，20年間等於也會多支出2萬多元的保費貸款利息。除非民眾保費自付、不向銀行貸款，或者提前在五年或七年內償還保費貸款，才能真正發揮選擇房貸壽險商品的省息效果。 至於著眼於安家保障的房貸戶，最好選擇「平準式」的壽險商品較能發揮作用。因為「遞減式」的保單會隨房貸本金逐年下降，理賠金額也逐年減少，而且只負責償還房貸尚欠的本息金額。銀行主管便提醒，國內銀行與壽險業者合作推出的房貸壽險保單愈來愈多，由於壽險保單可分為平準式和遞減式兩種，民眾申貸房貸前，最好先依本身資金調度習慣，選擇適合的商品。希望逐年減少房貸保費支出者，可選擇遞減式房貸保單，想多替家人預留保障者則可購買平準式房貸保單。 遞減式保單的保額會隨著借貸期間貸款金額的分期償付而遞減。當貸款人不幸發生意外而身故時，保險公司給付的保額剛好等於其未償付的借款餘額，也就是事故發生時，被保險人尚未清償的借貸金額，包括本金、利息、違約金以及遲延利息等。舉例來說，某甲申貸400萬元房貸，投保的是遞減式房貸保單，後來某甲因發生事故而無法再支付房貸，如果當時某甲合計已償還100萬元的房貸，保單的保額即降低至300萬元，即保險公司理賠金就是300萬元。銀行主管指出，遞減式房貸保單的好處，是民眾每月支付的保險費會因保額下降而減少。相較之下，「平準式」壽險雖然保費比「遞減式」的約高出一倍，但保額20年不變，如果途中房貸辦理轉貸或提前清償，保單權益也不受影響。以投保300萬元來看，即使房貸本金每年下降，但選擇「平準式」壽險，出險時理賠金額都是300萬元，在優先清償完房貸後，尚有餘額可供做安家費用，保障比較完全。 買屋，出價必殺技 房地產市場從前年起飆漲，漲了兩年後，賣方產生居高不下的心態，不論預售屋或中古屋，房價越喊越高。但隨著下半年將有許多新成屋陸續釋出市場，部分供給超過需求的地點，議價空間拉大，可能由賣方市場轉為買方市場，加上鬼月將至，購屋人若把握機會進場殺價，可能是撿便宜貨的好時機。沒有教科書教民眾買房子怎麼殺價，但房屋仲介經紀人有一些不傳的議價經驗談，本報邀集國內八大房仲公司最會賣房子的top sales，公開他們累積的議價心得，教你如何講出一口好價錢。買賣價格攻防戰，打的是心理戰，換句話說，心機夠深，才能撿到便宜。力霸房屋民權加盟店襄理林雲龍說，去年中古屋市場熱，許多房子議價空間不到10%，不過今年以來平均議價空間在15%左右，等於可打八五折。 第1招：多看房子少說話 「房子多看，不要說話」是買方累積籌碼的方法，力霸房屋行銷副理陳偉文說，買方太早表露喜怒好惡，會讓賣方掌握想買的心態，價格可能就會硬。中信板橋江翠加盟店襄理薛招琴形容「議價是一個探底的過程」，出價要比行情低一些，增加談判空間，並從中探測屋主的底牌，談價談到滿意時，最忌喜形於色，不動聲色或許還能再把價格往下拉。 第2招：貨比三家做功課 「做功課」很重要，所有top sales一致認為要「貨比三家」，甚至建議拿本筆記本，把所有案子、工地行情寫下來，心裡有譜才能講價，以免喊的價錢偏離市場太多，「便宜到屋主不理你，怎麼講下去？」 第3招：屋主越急越易砍 屋主有資金壓力，或是工作變遷急著賣屋，就有了議價機會，林雲龍說，屋主售屋心態越迫切，價格越容易折讓。太平洋房屋忠孝店業務處長吳翠幸說，她曾遇過60幾歲的老先生，賣房子幫孩子解決財務危機，還有三個小孩急著把房子賣掉分家，或屋主股票被套牢、投資大陸失敗，都會因為急著要現金，而讓買方多爭取到議價空間。21世紀安和遠企店副理黃裕群說，沒有屋主會說自己急售。 怎麼判斷呢？信義房屋天母店執行協理賴重錫有個絕招：調地政事務所謄本，從「他項權利部」查看屋主的貸款狀況。賴重錫說，如果是換屋族，「先賣後買的客戶，比較難議價；先買後賣的客戶，因為要有現金買房子，價格會比較好談。」 第4招：多看幾次挑毛病 挑毛病也是一個方法，21世紀不動產台北仁愛店經紀人李維鑫說，「看屋至少要看五次」，一次一次找出房子的缺點，再拿出附近成交過的價錢來跟屋主談，再針對管理跟生活上質感的缺陷做價格上的修正。住商不動產民生加盟店店長林文泉說，同樣的建案，採光不同，前棟跟後棟可能一坪價差1萬，30坪就差30萬元，挑剔賣相，可以軟化屋主的價格。 第5招：付斡旋金表誠意 北區房屋業務副總林合湧，會從總體經濟數字跟屋主「盧」，永慶房屋內湖區區經理李元鳳則建議付斡旋金，讓屋主「看見」買方的誠意。陳偉文提醒，在還沒有確定喜歡房子前，不要開口議價，以免簽約後反悔。 行庫飆低利，搶房貸市場 大型行庫再掀低利房貸戰火，合作金庫日前推出「一價到底」的低利房貸專案，強調房貸利率比照政府優惠房貸，依中華郵政2年期儲金機動利率加碼0.875個百分點計息，目前年息僅2.62%。土地銀行則結合壽險保單，提供首年利率僅1.68%的低利房貸，但第二年起的利率水準會回到2.44%、第三年起利率則為3.04%起跳。國內房地產景氣回春，民眾購屋資金需求增加，銀行也積極搶攻這塊風險較低的長期擔保放款市場。多家銀行主管表示，各行庫首年房貸利率愈殺愈低，目前土銀的1.68%可說是業界最低水準。不過，房貸族除了比首年房貸利率，很多人也會計算長期資金成本，選擇利息負擔最少的房貸商品，因此強調長期低利的房貸商品，可能成為銀行下波競爭業務的重點。 土銀表示，新房貸商品結合壽險保單，除了低利，也給房貸戶20年的保單保障，可降低房貸家庭遭遇意外時的房貸負擔。土銀指出，結合壽險的房貸商品，可回饋房貸低利給房貸戶，土銀除了第一年的固定利率降至1.68%，比一般市面上的1.98% 更為優惠外，第二年起，房貸戶也可適用土銀目前的500億元菁英專案，第二年利率為2.44%起、第三年為3.04%起。 除了土銀，包括第一銀行、台灣企銀及彰化銀行，也有類似結合壽險保單的房貸商品，且都訴求首年、或前半年超低利率。其中台企銀推出的房貸壽險商品，首年利率最低可至1.85%。合作金庫銀行則是推出300億元的限額專案，只要房貸戶債信正常、有穩定的還款能力，合庫就提供最長20年期、利率水準比照政策性房貸的低利，加碼幅度不會在一、兩年後跳高，目前利率為2.62%，最高可貸九成。合庫指出，一價到底的房貸利率跟政策性房貸利率拉齊，沒有複雜的分三段、分四段計息，民眾在政策性房貸之外，購屋額度不足的部分，還可以再到合庫用政策性房貸的利率貸款，可發揮長期省息的效果。 合庫表示，這檔300億元的限額優惠房貸，利率依中華郵政2年期定儲機動利率，加碼0.875個百分點浮動計息，目前水準為2.62%，之後加碼幅度不再跳高，房貸水準只會隨郵儲利率波動，民眾並可搭配政策性房貸使用。申貸資格則是年滿20歲，具正當職業且償還能力無虞的本國國民，並須提供二年（含）以內購置的住宅（含基地）供合庫設定首順位抵押權。合庫舉例，以台北市民眾需貸款400萬元房貸為例，假設房貸戶可適用政策性房貸，可在合庫貸250萬元的行政院優惠政策性房貸，利率2.62%，剩下150萬元的部份，則可申貸合庫300億元的專案，利率一樣是2.62%。如果民眾不適用優惠政策性房貸，合庫表示，在鑑價範圍內合庫都可以貸款2.62%、400萬元的房貸。 |
