| 2005/7/7 低利房貸，一價到底最優 中央銀行連番升息，存款利率緩步調高，房貸利率也將水漲船高，房貸戶負擔加重已在所難免。銀行業者表示，利率仍有緩升趨勢，部分銀行推出「一價到底」房貸專案，可防止房貸戶在貸款半年或1年後利率被調高。銀行業者指出，行政院日前增撥3,000億元、現行利率為2.62%的政策性優惠專案，不僅有200萬、250萬元（視房屋坐落地而定）等貸款額度上限，且每人限貸1次。貸款額度較高，已申貸過優惠房貸的購屋者來說，優惠效果有限。 合庫銀日前宣布，提撥300億元自有資金，辦理條件與行政院優惠房貸一樣，現行利率僅2.62%優惠專案。華銀即日起也推出比照優惠房貸計息方式，即貸款利率依中華郵政2年期定儲（1.745%）加碼0.975個百分點，現行利率為2.72%「一價到底」的優惠專案。中華郵政公司昨天表示，原訂至6月底止的前3年固定利率優惠房貸，將再延長3個月，至9月底止。惟貸款未滿3年即提前還款者，將收取房貸餘額0.25%至1.0%的違約金。 此外，土銀已推出的菁英房貸，貸款戶只要符合該行「菁英專案」，即可貸到前6個月最低利率僅1.95%，第7個月起則調2.33%機動計息。大型行庫主管解釋，隨著國內利率緩步走高，隨著房貸指數利率調升的房貸利率已相繼調高，房貸戶的利息負擔日趨沉重，特別是選擇前半年、前1至2年「分段計息」房貸戶，利率調高潛在風險越來越高。 這些大型行庫推出「自辦優惠房貸」專案，利率調整方式比照政策性貸款，按中華郵政2年期定儲利率加碼。換言之，只有在郵局利率調整時，貸款戶的利率才跟著調整。大型銀行主管指出，目前市場上風行的前6個月、1、2年優惠利率房貸專案，比較適合貸款6到7年貸款戶；而貸款超過7年者，剛興起的一價到底、「自辦優惠房貸」較有利。 要如何評估房貸年限長短？業者建議，除考量目前和未來薪資所得水準外，另一個衡量指標是，是不是剛剛成家？若是剛成家，表示未來的潛在支出龐大；除貸款利息負擔外，還有付不完的子女生活費、教育費等，這些都將直接影響到未來的還款年限。銀行業者說，國人房貸平均貸款年限約介於7至10年之間，不少人在貸款6到7年後即把貸款繳清，換屋者甚至只貸2至3年即全數清償。 保險房貸讓你安心背房債 「單薪」家庭背房貸最擔憂的就是，若遭逢無法避免的意外時，房貸仍需持續繳納。現在透過房貸結合壽險，保險公司將透過理賠金清償剩餘房貸，可以讓房貸戶無後顧之憂，也給房貸戶的家人多一層保障。目前包括富邦銀行、國泰世華銀行、玉山銀行都有相關的保險型房貸商品，房貸戶只要每天多繳近20元的保費，即可享有房貸保障。而民眾在選擇這類商品前，除了「比價」外，更要檢視保險金額是否貼近房價，以免意外發生時，保險賠付金額不足以支應剩餘房貸。 多數購屋民眾的房貸動輒數百萬、千萬，每月繳款金額佔日常生活費用的三分之一、甚至二分之一，貸款年限更長達一、二十年。因為房貸每月還款金額占家庭支出很大的比例，讓不少購屋族群望之卻步。台北富邦銀行消費金融總處執行副總林啟峰表示，將房貸結合壽險服務，提供購屋民眾將壽險保費隨房貸輕鬆分期攤還，利用些許保費，即可換得完整的購屋保障。透過結合「減額定期壽險」的房貸附加服務，壽險保額將隨房貸金額逐年遞減，可大幅減少保費的支出，且保費採躉繳方式也較傳統定期壽險便宜。以台北富邦銀行為例，「富邦顧家專案」所搭配的壽險服務是目前該類型商品中，所提供的保險額度最高，且保費最便宜的產品。其壽險最高保額以房貸金額為上限，最高可達4000萬元，提供購屋族最充足的房貸保障。 中市竹桃房市「交」好運 高鐵、北宜高速公路年底通車在即，刺激周邊房市的效益已提前暖身，根據內政部今年一至五月最新統計，設有停靠站的縣市交易強強滾，桃園縣、新竹縣、台中市增加的房屋買賣件數高達千件以上，居全台之冠。內政部依照各地地政事務所呈報的產權移轉件數，統計全台包括新成、中古屋等各類房屋買賣移轉登記件數，今年截至五月底為止，與去年同期相較，高鐵分別有設站的桃園縣、新竹縣、台中縣交易增加件數高居全台之冠。 信義房屋不動產企研室協理張欣民表示，重大交通完工效應已經發酵，設有高鐵站、北宜高即將完工地區的縣市，上半年房屋交易成長表現遠比其他縣市高出許多，其中桃園、新竹、台中、嘉義、台南縣等高鐵站所在縣市，明顯湧入大批移民，北宜高受惠的宜蘭、花蓮區也增加不少買方。專門承做桃竹苗地區不動產買賣的北區房屋首席總經理彭培業表示，高鐵效益早已陸續浮現，但帶動的交易量、房價漲幅等只到半山腰而已，現在進場投資不算高點。 不過想搭乘高鐵效益投資房地產有撇步，投資附近店面的門道已不稀奇，彭培業表示，想跟建商搶高鐵站附近的土地不太可能，不如尋求周遭的透天別墅，高鐵長期看漲，買下附近百分之百持有的土地，未來隨著人口增加，增值潛力看俏，再轉手賺差價。 不過高鐵並非帶動周遭房市的萬靈丹，永慶房屋研展課經理陳韻如提醒，高鐵沿線只有鄰近新竹科學園區的六家站較看好，原因很間單，竹北有完善的生活機能，反觀台中的烏日站、嘉義的太保站，生活機能仍欠缺，建立起完善的生活商圈可能還需要五至十年，投資前要審慎。除可望帶動西部發展的高鐵外，張欣民說，值得注意的反倒是房市交易一向較冷淡的東部地區，自從北宜高議題動起來後，效益去年就開始發酵，宜蘭、花蓮為最直接的受惠區，今年上半年花蓮縣房市也開始起飛，交易件數漲幅躍升全國第三。 |
