2005/7/6
房價成人民幣匯率風向球
大陸政府近幾個月來積極為高漲的房價降溫，打擊投機熱錢，促使房地產價格趨勢和人民幣匯率走向形成關連性。大陸業界普遍形成共識認為，房地產價格走勢正成為人民幣匯率升貶的重要風向指標，當房產需求減弱、價格有下跌趨勢，人民幣升值的可能性越大。據北京國際金融報報導，如果房價繼續上漲，人民幣升值的可能性則相對偏弱。
基於投機資金預期人民幣升值，將大量資金投入北京、上海、廣州等房地產市場，等待人民幣升值後套現，促使大陸各地區房價快速飆漲。為此，大陸政府自今年起對房地產市場進行一系列的宏觀調控政策，也被視為是大陸政府為人民幣升值做準備的重要部分。目前大陸仍實行較為嚴格的管制性外匯政策，儘管政府密切關注對境外資金的動向，這些流入大陸的境外資金，仍有一大部份資金停泊在房地產市場上等待套現。
以外資追捧的上海新天地周邊房屋價格來估算，目前每平方米房價高達四千美元，海外投機者如果買二百平方米房產，假設一個月後人民幣升值五％，套現後就可以多賺四萬美元。根據中國人民銀行上海分行統計，境外資金直接流入上海房地產市場的比重，在二○○一年是一六．一％，二○○二年上升到二三．五％，到了二○○三年底國際市場開始熱炒人民幣升值議題，比重超過二五％，而二○○四年境外資金流入上海房產市場的總金額超過二百三十億元人民幣。同時，境外資金也加速進入大陸其他地區，北京成為繼上海的又一個熱錢聚集地。
報導指出，大陸政府對於當前熱錢湧入房地產市場的問題早有警覺性，這也是為什麼今年從三月開始陸續發佈多項控制房產價格上漲過快的新政，房價走勢對宏觀經濟的重要性被推到空前的高峰。當大陸政府房市降溫政策越積極，房價持續下跌，大陸業界則解讀為人民幣升值的可能性越大，否之，房價居高不下，顯示熱錢尚未完全撤離，人民幣升值時間將會延長。目前大陸業者已將當前房地產價格趨勢做為人民幣升值的警示性指標。
精華建地稀少，建商瞄準都市更新
房地產供給量大增，平均銷售率降低，推案地點良窳成為是否熱銷的關鍵，都會土地也成為建商搶購標的，不過，在競標成本高漲、精華區段土地稀少，「都市更新」已成為建商瞄準開發的目標；其中，華固（2548）所推都市更新建案銷售率已達五成以上；興富發（254 2）更因第一個都市更新案大賣，目前正積極尋找下一個目標；長虹（5534）也積極規劃中（見表）；業者指出，都市更新案因有容積獎勵，獲利率比一般建案高出五％至一○％。
華固第一個「都市更新」推案，就是「中正史坦威」，位在北市羅斯福路捷運站旁，原先是台大教授宿舍，經過一年半的溝通，三二九檔期推出，戶數有七十戶，目前銷售率已達五成以上。興富發先前已在南海路推出「百達富麗二期」，由於地段好，結果大賣，目前正進行南京東路都市更新案的規劃。興富發指出，此處地點絕佳，整合完成後推案量將高達三、四十億元，未來二、三年應有成果。
至於長虹正規劃的都市更新案，是目前所有建商尋地時，面積最大的一塊，加上其他土地，總面積近千坪，長虹正朝住商混合大樓規劃中。宏普建設董事長段津華指出，從去年第四季開始，建商所推個案的銷售率、去化期，都已和去年房地產景氣熱況有落差，尤其在供給量增加下，今年將有一場激戰。今年房地產市場不可能像去年全面熱絡景況，要看個案而定，地點、規劃內容就成主要賣點。
大都市建設董事長趙藤雄指出，都會區精華地段的土地已越來越少，成本也在大家競逐下越墊越高，都市更新案有容積獎勵、外部成本較低的優點，加上政府鼓勵推動，未來都市更新的建案應該會越來越多。長虹指出，都市更新案開發，土地成本的壓力較小，加上有高容積獎勵，利潤比一般建案要高出個五％以上；唯一不利的是，和地主溝通協商時間太長，一個案子可能要談個一、二年，甚至三、五年；不過，在精華建地越來越難找下，這種開發方式，應該會是建商在找地時另一種選擇及趨勢。
道路徵收降低成數，地主不滿
屏東縣政府第一次徵收私有既成道路，原訂底價是公告現值48％，但中央政策急轉彎，補助款比率從七月一日起，以最高公告現值15％為限，由於第一次得標地主以21％到38％標售，如今政府又再降低成數，引起地主反彈。據了解，中央協助縣市政府解決既成道路使用私有地問題，補助屏東縣兩個年度共4550萬元，縣府上個月第一次辦理招標，有21人投標，3人流標，底標金額為公告現值的48％，18人分別以投標成數的21 ％到38％得標，決標金額共3256萬餘元。
因為補助款還剩1293萬餘元，縣府準備就節餘款辦理第2次收購，就在縣府辦理第2次招標公告時，內政部突然下公文，要求各縣市政府辦理取得既成道路公開競價收購，補助款比率從七月一日起，新增標案最高以公告現值15％為限，以後的比率將另行研議，定案後再通知。
由於補助比率從最高以公告現值48％降到15％，引起地主的不滿，屏東縣政府雖然有意仍以公告現值的48％為底標，但不足的成數必須由縣府自籌財源，恐怕很難。目前地主既期待調高比率，又怕政策急轉彎再調降，希望縣政府能多替地主爭取權益，據悉，屏東縣預估都市計畫內已開闢或未開闢的道路或人行道共1081.44公頃，若要全面收購保守估價也要數十億元。
