| 2005/7/5 特色商圈房地產，領漲抗跌 台中地區近年來形成很著名的特色商圈，除滿足當地居民生活所需，也吸引鄰近縣市及遠道而來的觀光旅客，也因人潮聚集商機多，提供工作機會，房地產相較其他地區呈現「漲時領漲、跌時抗跌」現象。房屋行銷業者指出，台中市商機可觀的逢甲、精明、一中、美術園道、東海等商圈，生活機能佳，住戶出門即可解決衣食住行需要，如果工作地點就在商圈內，上班更是方便，民眾如要選擇商圈住家，建議可以從外圍、巷道、高樓層等方向尋找，達到「鬧中取靜」目標。 成熟商圈，店面通常空租率低，店家一間接著一間如雨後春筍的開，聚客力強，對經營者而言是最重要條件，不動產業者指出，想在商圈開店，找店面要注意車潮、人潮的流動方向，道路太寬可能車比人多，距離停車場太遠，人潮會遞減，另要觀察業種分布，同業聚集能收集客效果，但店家太多也可能導致惡性競爭，優劣利弊都應多考量。 太平洋房屋行銷部調查指出，台中市商圈房價行情，精明一街商店街，屬辦公區和商店街混合區，露天咖啡，精品店林立，店面行情每坪25到30萬，住宅約在8到11萬之譜，東海商圈以服飾、日常生活用品及零星攤販聚集，還有劇坊、咖啡店、茶店、民俗藝品店，吸引人潮的店面每坪18到25萬，住宅則在7到8萬元之間，美術園道商店街以青翠草坪、椰子樹以及充滿人文氣息的高格調咖啡店居多，店面每坪約25到30萬，住家每坪8到13萬之間。 逢甲商圈有大型連鎖店旗鑑店、百貨批發、精品服飾、書店等，休閒、購物新天堂，店面每坪30到50萬，住家8到12萬，天津路服飾商圈集中國產、港貨、韓國等服飾批發店，店面每坪22到28萬，住家每坪8到11萬、一中商圈學生人潮集中，眼鏡街、服飾街、小吃街、書店街、體育用品街等比鄰而居，店面約28到40萬，住家在7到10萬之譜。 房地產價值首重地段，好地段通常具備交通便利、生活機能強、明星學校、公園綠地的特殊功能、無嫌惡設施等條件，業者也強調，好地段常需時間養成，或倚賴政府透過都市規畫，引導民間資源投入，想找個金店面或是為家人選擇舒適住家，先停看聽，貨比三家。 北市釋出土地開發商機 為活化土地資產，台北市政府規劃四件土地開發案供廠商投資，其中位於華航台北總公司後側的光復東村舊址，以及忠孝東路、中山南路口的「台北城市文化觀光中心」預定地，因位處精華區、土地價值高，最受關注。這次財政局規劃的四件開發案中，位於北投溫泉路的前市議會活動中心，將提供廠商設置溫泉旅館，總開發面積為569坪，每年租金底價不得低於190萬元、租期九年，已於上月底公告招標，預定本月12日開標。 而國內第一個開放河濱公園供廠商投資開發的「馬場町紀念公園及中正河濱公園」，位於華中橋及中正橋之間，鄰近青年公園，面積約22公頃，使用期間為三年。投資廠商除可就現有設施辦理教學活動或規劃設置攀岩、彈跳、遊園車、馬車、三輪車等運動休閒遊憩設施外，也可設置簡餐、點心、冰品等各項簡易輕食服務區，與農特品、民俗藝品、紀念品等展售區。財政局官員指出，河濱公園位於河川行水區，為避免危險，廠商規劃必須符合水利法等相關規定，且以活動、簡易、可短時間撤離的設施、設備為主，此案預定本周公告招標。 座落於南京東路三段華航大樓後側的光復東村舊址，土地總面積達5,095坪，將採BOT方式開放民間投資興建營運，在東西兩側基地中，東側基地為第三種商業區（特）用地，可開發做為商業用途；西側基地公園用地部分，則規劃作公園及停車場使用。市府官員表示，此案已完成相關規劃並辦理招商座談會，有多家飯店業者、開發、建設公司與銀行，表達投資意願，在完成投資計畫與招商文件後，預定年底前公告。 位於台北市忠孝東路、中山南路口的「台北城市文化觀光中心BOT案」，共分五區，可開發樓地板面積達1萬5,949坪，財政局規劃A、E區等文化觀光專用區及商業區部分，由民間機構投資興建二棟大樓，興建完成後，A區大樓部分樓層設置為「城市文化觀光交流中心」，其樓地板面積不得少於A、E區等文化觀光專用區可建樓地板面積的三分之一。B、C、D區則規劃為商業區，由廠商投資開發後，獲利將可用來挹注文化觀光中心的營運，以提高廠商投資誘因，市府計劃年底前完成用地取得及相關規畫後，即可公告招標。 指數房貸利率漲，開口可降價 升息浪潮一波波，繼台銀、合庫之後，即日起又有土銀、彰銀調息；預計本周，各銀行利率將全面走升，和房貸戶息息相關的指數利率，也將一批批調升。只是，市場資金太充裕、銀行超競爭，在房貸利率走揚的過程中，形成「銀行調上去、客戶議下來」的現象。土銀、彰銀存款的利率漲幅，大致在0.02到0.11個百分點，調整後，3年期定儲、固定利率，分別在1.94%、1.96%，這是各期別當中，最高的利率。 利率上升的趨勢很明顯。照說，舊房貸戶的利率，一定會上升，原因是，銀行調升存款利率以後，指數利率就會上升，指數利率一上升，房貸戶的利率就會升高。從去年9月以來，大約上升0.3到0.5個百分點。另外，大部分銀行的房貸利率，多採用「分段利率」，分成2段、或3段計算，第一段，前半年、1年在1.95%到2.1%，從第7個月、13個月起，進入第2段，利率自動調高，到了第3段、利率更高，所以，房貸進入第2年、3年，利率自然走高。 依各銀行的設計，第2年、第3年的利率，自然上升0.5到0.8個百分點，大約在2.4%到3%。利率上揚，9成5以上選按指數利率計息的舊房貸戶中，華銀、一銀將是第一波調升舊房貸戶利率的銀行，後天就會陸續調升指數型房貸適用的利率。各大型銀行調升指數房貸利率的時程，依序是土銀、中國信託，下個月調升，彰銀、合庫、台新銀、台銀落在9月，國泰世華銀將遲至10月才會反應。至於進入第2年、第3年，利率會被調升的房貸客，每天都有。 利率走高，不過，新貸戶不用擔心，銀行人員說，銀行錢太多、生意又競爭，實際的貸款利率上不來，像中國商銀約1.99%，台銀、郵局、華銀、一銀、台北富邦銀，都是1.98%，彰銀殺到1.96%，女性更壓到1.95%，合庫、土銀也有1.95%的房貸。舊貸戶呢？不管指數利率、分段利率，銀行調升以後，還是可以「議價降低」。銀行人員說，3年前指數型房貸推出時，標榜利率隨定儲利率調整，存款利率一動、房貸利率跟著等幅調整，只是，以目前的環境，舊貸戶只要說「我要搬房貸」，銀行為留住好客戶，多會在合理範圍內，接受舊貸戶的降息要求。 如何要求降息？設定議價目標區，初貸利率+0.3% 你有房屋貸款嗎？利率走高的環境下，你擔心利息負擔過重嗎？先不要急，想要銀行調降你的房貸利率，記得，一定要主動開口。銀行人員說，舊貸戶的利率上升以後，還是可以「議價降低」，不過，貸款人要主動要求，銀行可不會主動降利率。議價空間多大？銀行房貸主管說，不妨用新貸戶的初貸利率，再加0.3個百分點，做為為降息議價的目標區，舉例來說，目前初貸利率在1.98%一帶，2.2%到2.4%，就是降息的目標區。 其實，銀行經營辛苦，還是要賺錢，通常，利率調升0.4、0.8個百分點以後，銀行大概願意降個0.1、0.3個百分點，對銀行而言，少賺可以，沒賺不行。通常，銀行同意調降利率後，就會反映在下一個月的房貸利息上頭，以降低0.2個百分點來算，每借100萬、1年省2000元利息支出，1個月可以少付160幾元的利息。 銀行人員說，銀行為舊貸戶調降利率，有個附加條件，像台北富邦銀等銀行，客戶要簽增補條款，從調降利率後，未來3年，不能提前還款、塗銷、房貸搬到別家銀行，不然，就要被罰違約金。另外，舊貸戶在爭取降息前，也要衡量本身的情況，包括繳款記錄，和房子座落位置，銀行人員說，逾息繳款的累犯，房產座落不佳、價值不高的房貸戶，能要求降息的空間就很小。還有，如果要求降息的幅度，超出經辦人員、或是經理核准範圍，必須以個案方式，層層上報、由上級單位簽准時，會比較費時。 |
