| 2005/7/4 夜貓族，可選夜市周圍150公尺購屋 24小時不打烊的商店，逐漸改變現代人的生活作息，全台三大都會區，越夜越美麗。當上夜店成為時尚的代名詞，夜市則成為夜貓族生活中不可或缺的覓食地點。夜市雖然具有生活便利性，但吵雜與髒亂卻也會破壞生活品質，房地產專家建議，擁抱夜生活的夜貓族，不妨在夜市周圍150公尺的地點購屋，如果是投資客，則可在夜市內投資店面，或是停車位，人潮就是錢潮，輕鬆賺取夜貓族的錢。「想喝牛奶，不用養一頭牛」，北區房屋首席總經理彭培業建議，想享受夜市的方便性，也可以不用忍受夜市的吵雜與髒亂，選擇住在夜市周遭150公尺的地點，就可兼顧生活品質與機能。 人氣旺 能否支撐行情 夜市是台灣的觀光特色。人潮聚集的地點，是否能支撐房市行情？永慶房屋經理陳韻如說，夜市像是兩面刃，雖然方便但是吵雜，所以住宅推案極少以「位於XX夜市」作為主力訴求，反而是投資客可考慮在夜市買店面收租。中信房屋研究員林怡君說，夜市無法直接讓房價加分，通常是附帶在周邊有其他像是學區、綠地、交通利多等強大正面的條件時，夜市才會成為支撐房價的配角。 想加分 還要其他配合 中信房屋統計發現，如果只有單純的夜市，而沒有其他強大的有利因素作為基礎時，人潮洶湧、人聲鼎沸的夜市不太能拉抬房價，例如台北市萬華區的華西街、台中市的中華路夜市等，房價都沒有顯著高於周邊房價。林怡君建議，夜市周邊的房市可粗分成兩部分：近距夜市的以店面經營和租金效益為目標，若夜市附近有空地，經營停車場也是不錯的主意；若是純住家，就要選擇距夜市150公尺外較佳，以步行距離5到10分鐘的區域內較適合。 純住家 可從外圍尋找 太平洋房屋行銷部吳昭仁說，鄰近商圈的住家，出門不遠就可解決衣食住行等各項需求，可以充分運用生活機能強大所帶來的便利性，「別人要大老遠從外地來觀光採購，自己卻只要出個門就能開始享受」，如果工作地點就在商圈內，上班更是方便，選擇住家除了可以從外圍尋找，也可以在巷道、高樓層等方向做訴求，就可以達到「鬧中取靜」的目標。華燈初上，夜市的攤販準備展開一天的作息。投資夜市店面，或在附近購屋享受便利生活，成為聰明購屋的準則。 房貸市場，改吹長期低利風 儘管中央銀行持續升息，風險最低的房屋貸利率仍是銀行熱中的業務。最近銀行紛紛放棄「前半年2%以下」的超低利路線，改推「一價到底」的基本面商品，以吸引客戶上門。包括合作金庫銀行推出300億元限額，目前利率為2.62%的長期低利專案，中國信託銀行也自推依政策性優惠房貸利率加碼0.1個百分點的長期低利方案，目前利率為2.72%。 合庫房貸主管指出，所謂的一價到底，是指銀行的「加碼幅度」一價到底，不同於所謂「階梯式」的房貸利率，不會出現銀行加碼幅度前低後高的情況。中信銀也指出，加碼幅度20年不變，一方面客戶容易了解利率計算方式，房貸利率也不會在第二、三年突然跳高，只會隨定儲指標利率每季波動一次。合庫拚房貸長期低利，推出300億元的限額專案，只要房貸戶債信正常、有穩定的還款能力，合庫就提供最長20年期，利率水準比照政策性房貸的低利房貸，加碼幅度不會在一、兩年後跳高，目前利率為2.62%，最高可貸九成。 房貸市場之前推出「階梯式」、「前半年低利跌破2%」的商品包裝，花招百出，但最後看到第三年起的定價，房貸利率水準總會跳高到3%以上，這類「前低後高」的設計不容易比較出那家銀行比較便宜，讓房貸戶打起算盤很傷腦筋。合庫指出，一價到底的房貸利率跟政策性房貸利率拉齊，沒有複雜的分三段、分四段計息，民眾在政策性房貸之外，購屋額度不足的部分，還可以再到合庫用政策性房貸的利率貸款，可發揮長期省息的效果。 合庫表示，這檔300億元的限額優惠房貸，利率依中華郵政2年期定儲機動利率，加碼年息0.875個百分點浮動計息，目前水準為2.62%，之後加碼幅度不再跳高，房貸水準只會隨郵儲利率波動，民眾並可搭配政策性房貸使用。目前彰化銀行等大型行庫也規劃推出類似商品。合庫的申貸資格是年滿20歲，具正當職業且償還能力無虞的本國國民，並須提供二年（含）以內購置的住宅（含基地）供合庫設定首順位抵押權。 合庫舉例，以台北市民眾需貸款400萬元房貸為例，假設房貸戶可適用政策性房貸，可在合庫貸250萬元的行政院優惠政策性房貸，利率2.62%，剩下150萬元的部分，則可申貸合庫300億元的專案，利率一樣是2.62%。如果民眾不適用優惠政策性房貸，合庫表示，在鑑價範圍內，合庫都可以貸款2.62%、400萬元的房貸。 房貸保證險，加高成數 台灣與美國相繼宣佈升息，房貸利率出現走揚趨勢的此時，也有業者在房貸產品上推陳出新。美商聯合保證保險公司總經理章強表示，與金管會討論推出房貸保證保險，讓購屋人可藉此保險提高銀行貸款成數，對銀行也有保障；國內的銀行業者則是在提高貸款成數上動腦筋，已有貸款可達120%的個案出現。 章強表示，金管會原則上贊成這種商品。章強指出，美商聯合保證保險使命之一，便是透過民營信用增強機制、減輕政府財政負擔，提高民眾的房屋自有率，聯合保證保險的抵押貸款信用保證保險，可協助低自備款的購屋者，以較優惠的貸款利率，購得心目中較高價的理想房子，同時減少提徵保證人的可能性，讓貸款人在有限財源下，善用資金在各種民生所需及理財規劃，同時提早擁有自宅。章強說，國外已有房貸保證保險商品，但在台灣不一定是稱之為房貸保證保險商品，概念是一樣的。 國內業者協助購屋民眾提高貸款額度，則是因為實務上，消費者會碰上裝潢、結婚、買車或者其他計畫。日前北商銀宣佈，將房貸額度最高提升120%，使彈性貸款成數滿足民眾需求。北商銀說，一般人在選擇貸款方案時，最介意的就是「房貸利率」、「貸款成數」；利率關係到未來每個月還款的金額，而房貸的成數則關係到現在必須準備的自備款。因為房貸的利率越低，每個月必須負擔的利息就越少，而房貸可以借到的成數越高，自備款金額就可以越少。 如結合房貸及信貸，突破過去房貸成數的限制，把房屋價值與貸款人的債信、還款能力等綜合評估後，提供額度最高到120%的房貸，滿足購屋、裝修、個人理財等資金一次貸足的需求；且配合房貸戶專屬的業務專員辦理模式，適時提供房貸、轉貸、信貸等金融商品諮詢服務，順利完成輕鬆購屋兼顧理財的目的。此外，針對房市是否再度泡沫化，南山人壽總經理陳潤霖指出，根據他們內部研究報告，房市已走過低潮，現在南山人壽有新台幣8000多億金，但投資不動產不到2%。 【升息風頻吹】定存：選機動，房貸：鎖固定 美國升息腳步不見停歇，央行也暗示不改緩步升息措施，如果升息風繼續吹下去，定存族、房貸族，該如何因應？銀行業者建議，定存族，選機動利率較聰明；房貸族，考慮固定房貸較有利。去年底以來，央行4度升息，銀行業者配合政策調升利率，存款利率慢慢爬高，迄今大概上升了0.2到0.3個百分點，對定存族來說，等於每存本金100萬元，1年大約增加2千元到3千元不等的利息收入。 若大型行庫下周起陸續調升利率，調升幅度介於0.07到0.1百分點之間，則定存族每存100萬元本金，一年約可再多增加7百元到1千元不等的利息收入。升息，看起來有利定存族，但各行庫調升幅度「微乎其微」，對廣大定存族來說，「沒啥好康」。相反地，升息對國內8、9百萬房貸族來說，影響可就大了。銀行業者表示，房貸族平均每戶貸款300萬元，利率從去來以來上升0.3個百分點，1年就要多付9千元的利息支出，平均每個月要多支出750元。若下周起大型行庫宣布調升利率，則房貸族利息負擔勢必再增加。 特別一提的是，美國升息腳步未歇，今年底前，央行亦不改緩步升息政策，定存族、房貸族也有因應之道。彰銀指出，目前該行一年期定儲利率掛牌1.710％，機動利率1.67％，兩者相差0.04個百分點，若定存族預期未來升息幅度會超過0.04％，則選擇機動利率最有利。對房貸族來說，彰銀指出，若央行持續升息，且幅度不小，則長天期固定房貸對客戶較有利。像該行提供5年固定利率房貸商品，首年利率1.96％，指定到期日是99年底，平均利率為3.23％，若中途解約，不收違約金，比其他提供固定房貸商品卻收取違約金的銀行，還要划算。 中國國際商銀個金部協理孫蘭英說，以新貸戶來說，目前各銀行提供前3個月或前1年1.98％的優惠利率，都沒有動，因此央行這次升息，對新貸戶沒有太大影響，但指數型房貸客戶，卻會增加一筆利息負擔。由於升息腳步未歇，她建議，近期有房貸需求的客戶，除了比較利率之外，還要比較各銀行指標利率的調整時間點，以享受1到3個月不等的利率優惠期。 年輕人買房子，遵循3不2要 許多社會新鮮人不敢奢望自己買房子，多半跟父母住一起，要不然就是在外面租屋，即使夢想購屋，也是好幾年以後的事情了。不過現在的年輕人獨立、有主見，也重視個人空間，因此購屋不再只是父母或有錢人的專利，有消費能力的新鮮人，也是房屋市場的新族群。 社會新鮮人要如何準備購屋計畫？北區房屋總經理彭培業表示，年輕購屋族只要掌握「3不2要」購屋原則，就能讓自己晉升「有巢族」。所謂的「3不」包括「不要買過大的房子」，坪數太大，連帶的管理費、房屋稅、地價稅等也相對提高，而坪數太小的房子又不好脫手賣出，因此他建議，可以考慮30~40坪的房子；另一項原則是「不要過度擴張信用」，有些初出社會的新鮮人，看到接待中心美輪美奐的樣品屋及廣告，就會衝動的買下價錢過高的房子；還有「不要買到瑕疵屋」，注意廉價屋背後隱藏的問題，事前評估功課不可少。 而所謂的「2要」即是「要重視生活方便性」及「地區供給情況」。彭培業說，社會新鮮人多半忙於工作、加班及人際關係，所以房屋所在地的生活方便性要足夠，最好以「交通建設」作為選擇標的，例如捷運、高鐵沿線等。另外，若某區房屋供過於求，則房價易下跌，最好避免。至於資金部分，彭培業建議，最好以「335理論」來分配，準備房價3成的自備款、每月收入3分之1還貸款，及房價標準應為5年收入的總和。 名列嫌惡設施，部分夜市房價 比外圍少3~5％ 生活機能方便，可以幫房價加分，但夜市是個矛盾的選項：一方面夜市滿足飲食與購物需求，但人潮與攤販帶來的噪音卻又破壞生活品質，因此夜市曾名列「嫌惡設施」，部分夜市房價，反而可能會外圍少個3%到5%左右。 北區房屋不動產研究室謝萬雄說，每個人對嫌惡設施的好惡程度高低不同，嫌惡設施對房價的影響，是「相對價值」的判斷。如果不怕吵，再加扇氣密窗，可抵擋住部分噪音，就可降低夜市房價的扣分效果。 太平洋房屋行銷協理吳癸森也認為，住宅嫌惡設施，對居住品質的影響程度不同，隨著個人感受程度不同，影響的行情也不同，在各項嫌惡設施的分類中，夜市不如飛機場、加油站、瓦斯槽等可能威脅到生命安全，但因為會破壞生活品質，部分房價反而還會低於區域行情。不過每個人的生活習性不同，對於生活條件的要求也不同。吳癸森舉例，早期住宅區有一些家庭加工廠，由於屋齡老舊，加上工廠白天機械操作聲擾人，間接使得社區生活品質低落，外來購屋買盤縮手，但對於習慣類似生活型態的區域客卻沒有太大影響，只略低於區域行情，夜市也是類似的情況。 |
