13 | 不動產新聞/智庫2 - 安家房屋-雲林不動產,斗南透天,斗南店面,(HouseWeb平台),斗南房屋,斗南土地,斗南建地,斗南農地,虎尾高鐵建地,大埤建地,大埤農地,斗六工業區,斗南別墅,斗南店住辦,斗南工業用地,斗南廠房(houseweb-HW)

2005/7/1
修德國宅，三年後看漲，善後計畫出爐

台北市修德國宅海砂屋善後處理計畫昨天出爐，北市府確定重新改建修德國宅，並確定於三年內完成，重建後住戶保守估計房價增值約227萬元，住戶所需負擔的費用不過三成，並補助住戶每戶重建經費69萬5000元，以及拆遷補助費20萬元，整建完成前，住戶將先安置於基河三期國宅。都發局今天將以掛號信函寄出，由重建委員會確認同意後，正式函告都發局，即可辦理中繼住宅抽籤，若居民順利能獲得共識，住戶可望在農曆七月前搬出國宅。

北市都發局長許志堅指出，總計修德國宅重建經費約12億元，扣除重建後多餘空屋販售的重建收入11億餘元，平均每戶約需負擔重建費約8萬7000元，若加上搬遷、重建期間房租租金、新屋裝潢費用等，重建後每戶的總負擔約是71萬元，重建後估計房價約可增值227萬元，也就是由重建前的房價490萬元，達到重建後的717萬元。許志堅強調，除道義補助重建經費、拆除補助費容積獎勵，緊鄰的市有地也將參與重建，增加建坪供對外銷售，此舉估計約可為重建戶省下143萬元的重建支出，顯見市府已經盡量幫助重建戶。

對於市府提出的善後計畫，修德國宅自救會的態度是「雖不滿意但是可以接受」。民國九十年修德國宅遭鑑定為海砂屋，鑑定報告並指5年內必須拆除重建或停止使用，當時住戶向法院提出告訴卻敗訴，市府基於國宅為國宅處興建，仍在道義上提供重建、拆遷安置協助計畫。

政策調整，房地產將增加經濟型住房供給

根據大陸媒體週四的報導指出，中國房地產業將出現整體性降溫，將進入三到五年的中期調整階段。而中國房地產政策重點也有所調整，主要是在增加經濟型住房供給，和提供低收入階層的基本住房保障。新華社轉載「瞭望」雜誌報導指出，中國國務院關於穩定住房價格的兩個八條及七部委「關於做好穩定住房價格工作的意見」主導的房產新政，顯示中國從亞洲金融危機以來，刺激房地產需求增長的政策發生轉變。

今年三月以來，中國密集公佈的抑制房價政策，除了使部分地區出現交易冷清、市場觀望氣氛濃厚外，還將在中期對中國的房地產市場產生降溫的影響。報導進一步指出，目前中國房地產四大指數中，僅銷售價格指數保持同比上升，其他三個指數較上季度和上年同期，均出現明顯的回落，處於一九九八年以來的最低景氣水準。業內人士指出，中國房地產發展現在已真正進入中期調整期。

據報導，中國房地產新政不僅將改變投資者和消費者的收益預期和房價增長的預期。從政策層面來看，還將促進中國政府對房地產發展支援理念和支援方式的轉變。今後，增加經濟型住房供給及為低收入階層提供基本的住房保障，才是中國政府房地產政策調整的核心。

陸資開放時，房市飛漲日

台灣房市好不容易從谷底翻身，這三年的漲幅與英國、香港、西班牙、澳洲等國相較，卻小巫見大巫，台灣房市為何漲不贏？業者說，房市需「活水」注入，開放陸資、大陸人士來台，房市的水就活了。根據國泰房價指數，台灣房市靠著交通利多、內需市場逐漸熱絡，不過少了外資，房市要大紅大紫似乎少了些力道。

甲桂林廣告副董事長李幹樂表示，美國、香港的房地產房價大幅上揚，靠的不只是內需，還有來自世界各國、大陸的買方，台灣自有住宅率超過八成五，單靠國民旅遊衝經濟，這個市場沒有活水。李幹樂表示，若能開放大陸人士來台觀光、陸資登台，「好的房子記得替自己多留一點」，因為活水若進得來，A級辦公大樓將第一個受益，藉由刺激觀光、旅遊、餐飲等產業，也將增加投資出租，拉高租金後，房價就順其自然大幅上揚，地點好、建材佳的住宅，不妨留一點，活水進場時行情可待，只是時間的問題。

不過，甫獲美國商業不動產投資雜誌（Commercial Investment Real Estate）遴選為全球十大CCIM（美國國際認證不動產投資師）之一的瑞普國際總經理曾東茂卻表示，上海、北京等房地產投資報酬率誘人，即使政策鬆綁，台灣相對保守的投資市場如何能吸引陸資來台？曾東茂表示，台灣的區域差別都很大，隔一座永和福和橋每坪房價可差20萬元，香港、美國房地產漲翻天，不代表台灣房市也該跟著漲，未來台灣房市是否還有上揚力道，仍須回歸供需面及整體經濟發展。

下半年，房市高檔盤整

繼日前《經濟學人》提出的全球房市泡沫化隱憂，台灣房市也不再只有利多，根據住展雜誌最新房市風向球指數顯示，六月綜合分數較上月退步一分，雖仍維持代表「復甦安全」的綠燈，但離「衰退注意」的黃綠燈僅有三分之差。六月天氣陰雨不定，下半年的房市趨勢也同樣令人摸不著頭緒。北區房屋首席總經理彭培業表示，上半年房市已逐漸進入「盤整」階段，下半年預計仍將繼續盤整，不容易看出明顯的復甦或衰退跡象，但未來一、二年包括高鐵、捷運等交通利多議題仍在，房價仍有支撐。

總交易量可望小幅攀升
台灣房地產自92年SARS過後開始復甦反轉，不過上半年推案卻開始有「推不動」的現象，個案表現日趨明顯，例如富邦建設於內湖的大衛營、元利建設先建後售的榮耀世紀、潤泰創新年度大案「潤泰敦仁」等傳出銷售捷報，但豪宅一級戰區的信義計畫區也傳出多個預售案銷售速度放緩，引起買氣衰退等疑慮。甲桂林副董事長李幹樂表示，下半年建商推案的開價的確會相對保守，農曆鬼月過後的九月將是另一波推案高峰，不過即使開價保守，也只是建商利潤較多、較少差別，建商仍會積極推案。在中古屋市場方面，信義房屋表示，上半年全台房屋買賣移轉件數達20.5萬件，中古屋仍創下近八年來的次高交易量，雖有年底縣市長選舉、全球利率持續升息等利空，但兩岸政治氣氛和緩，通膨疑慮將使購屋保值需求增強，下半年房市總交易量仍可望繼續小幅攀升，市場「價量皆穩」。

北台推案本月逾千億元
不過經濟成長率下修，可能為需求衰退的一大殺手，間接造成房價下跌，永慶房屋研展課經理陳韻如表示，六月成交資料已開始小幅萎縮，加上下半年大體經濟環境不如以往，預計需求面將減弱，但價格仍可望穩住，下修沒那麼快。根據住展雜誌昨公布的六月北台灣房市風向球，雖廣告金額仍較上月成長2分，代表建商、代銷對房市仍聯手拉抬買氣，但預售推案大幅跌落4分，使整體分數較上個月下跌1分至48分，自三月起連續四個月維持綠燈，但離代表衰退注意的黃藍燈僅差3分。根據住展雜誌統計，七月北台灣預售、新成屋推案量至少達一千億元，包括元利於板橋的120億元大型預售將先上場，目前實體接待中心已完成，每坪單價可望再創區域新高，突破40萬元大關；仁愛圓環的豪宅剛結案的潤泰，下半年總推案規模將達57億元，各建商仍卯足全力，看好時機搶著推案。